Louis TRARIEUX Notary - BRESSUIRE

French news

03/06/2020 Les parties communes, propriétés si convoitées Find out more
La pose d’un ballon d’eau chaude dans les combles par les propriétaires du lot situé juste en-dessous, s’apparente à une prise de possession d’une portion, des parties communes ...

Un tel aménagement suppose, bien entendu, l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Celle-ci sera acquise si elle réussit à recueillir les trois quarts des voix des copropriétaires en sa faveur. C’est ce qu’on appelle la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et que l’on oppose à celle de l’article 25 de la même loi, qui ne requiert, elle, que la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Cette dernière, plus facile à atteindre, concerne donc logiquement les décisions les moins graves.

Le recours douteux à la majorité de l’article 25

C’est ce qu’aurait dû rappeler le syndic, aux copropriétaires d’un immeuble situé en région parisienne, réunis en assemblée générale (AG) le 31 janvier 2013. Ce jour là, ils devaient notamment se prononcer sur la demande d’installation d’un ballon d’eau chaude, dans les combles, émise par les deux propriétaires de l’appartement situé en-dessous. Le vote a eu lieu à la majorité de l’article 25 qui s’applique à « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes » et aux termes de la résolution, les deux propriétaires se sont vus accorder « la jouissance exclusive des combles » figurant au-dessus de leur lot.  Le syndic, lui, s'est vu confier le pouvoir de « signer tout document et acte authentique permettant la publication de l'acte modificatif au règlement de copropriété» Il a en outre été précisé que « les frais afférents à cet acte modificatif (publication, notaire, syndic) sont entièrement à la charge des propriétaires demandeurs. »

La dépossession des copropriétaires

Un couple, propriétaires dans le même immeuble, s’estime alors spolié et conteste cette décision qui rompt l’égalité entre les copropriétaires en conférant aux titulaires du lot du dernier étage, un droit de jouissance exclusive sur une portion des parties communes sans aucune contrepartie au bénéfice des autres copropriétaires. Il rappelle par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel.»

Il demande alors au syndicat des copropriétaires d’annuler la délibération. Celui-ci refuse. Le couple porte l’affaire en justice.

Il sollicite la nullité de la résolution qui a conduit à l’appropriation d’une partie des communs et qui à ce titre, aurait dû être adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Celui-ci prévoit en effet que : «sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (...) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes» Contre toute attente, ils sont déboutés en première instance puis en appel.

Les premiers juges considèrent qu’il ne s’agit pas d’une appropriation des parties communes au regard du peu de place occupée par le ballon d’eau chaude et de la difficulté des copropriétaires à circuler dans les combles en raison de l’absence d’étude portant sur la sécurité de la structure. Ils estiment que la résolution portait bien sur une autorisation de travaux relevant de la majorité de l’article 25 et qu’il n'y avait donc pas lieu de l’annuler.

Le pourvoi en cassation.

Le couple sollicite alors le juge du droit qui casse l’arrêt de la cour d’appel. Il considère, au contraire, « que la décision prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot. » La Cour de cassation en conclut « que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée»

La résolution est annulée.

Consulter l’arrêt de la  Cour de cassation du 26 mars 2020

02/06/2020 Joindre l’utile à l’agréable, la ville à la campagne Find out more
C’est un peu le rêve de tout propriétaire. Il fait flamber le prix des appartements en ville doté d’un balcon ou d'une terrasse et frétiller celui des maisons avec jardins dans les communes proches des grands centres urbains.

C'est une évidence, la possibilité d’une vie en plein-air s’achète à prix d’or dans la capitale et plus globalement dans les centres des métropoles. Le confinement a remis au goût du jour balcons, terrasses et jardins. Les appartements qui en sont pourvus se vendent en moyenne 8, 8 % plus cher que les autres, dans les 11 plus grandes villes de France, selon une étude de MeilleursAgents publiée le 25 mai dernier. Même le rez-de-chaussée, d’ordinaire si mal-aimé, voit son prix valorisé de 12,5 % lorsqu’il dispose d’une terrasse ou d’un jardin. A l'étage, les prix s’envolent à mesure des niveaux et de l'éloignement du risque d’être vu. Ils croissent entre 4 % et 14 % pour le dernier étage.

La surface génère aussi des variations de prix importantes : + 4, 4 % pour une surface extérieure inférieure à 10 m2, + 30 % au-delà de 50 m2. Des espaces d'autant plus précieux lorsqu'il est possible de vivre dehors quasiment à l'année. Une terrasse à Marseille valorise un bien à hauteur de 15,9 %, contre 8,4% à Paris. 

L'outdoor a la cote et les petites villes situées en périphérie des centres économiques pourraient, bien elles, aussi, en tirer parti. Selon une étude réalisée à la mi-mai par SeLoger' : 25 % des français envisagent de devenir propriétaires dans une petite ville (moins de 20 000 habitants) et 13 % des acquéreurs interrogés se disent tenter par une installation à la campagne. « Gare toutefois à l’emballement ! » Alerte Françoise Fressoz dans les colonnes du Monde du 3 juin. « La quête de la maison individuelle, jardin et barbecue compris, hors de la métropole, a conduit ces dernières années à de nombreuses désillusions, faute de services publics et de commerces suffisamment proches. La révolte des « gilets jaunes », suscitée par la hausse trop forte du prix de l’essence, du gazole et du fioul, en a été le symptôme le plus aigu : la vie ne pouvait exister sans voiture. » D’après Béatrice Giblin, qui a dirigé l’Institut français de géopolitique et Jean Viard, sociologue, deux experts interrogés par l'essayiste pour cet article : « la redensification des villes moyennes, (...), suppose au moins quatre conditions : le lieu doit être désirable, l’accès à Paris facile, l’offre scolaire et culturelle de qualité. »

En attendant la concrétisation de ce vieux rêve, les citadins propriétaires peuvent se renseigner gratuitement sur les possibilités d’aménagement d’un espace extérieur auprès du conseil d’architecture d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) le plus proche du bien concerné.

29/05/2020 Doublement du plafond de la réduction d’impôt attaché aux dons envers les plus fragiles Find out more
Les dons effectués au profit des organismes portant secours aux personnes en difficulté, donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu, dans la limite d’un certain plafond. Celui-ci a été exceptionnellement rehaussé en raison des conséquences de la crise sanitaire.

Désormais, le contribuable peut déduire de son impôt 75 % de son don, dans la limite de 1 000 euros et non plus dans celle de 552 euros, plafond en vigueur jusqu’à l’adoption de la loi de finances rectificative pour 2O20. Il s’agit en effet pour l’État d’utiliser un autre instrument lui permettant de prendre part à des difficultés qui concernent l’ensemble de la société, aux côtés des particuliers, particulièrement généreux pendant cette crise.

Les dispositions ont été inscritent au Code général des impôts à l'article 200, 1 ter : « Par dérogation (...), pour l’imposition des revenus de l’année 2020, ces versements sont retenus dans la limite de 1 000 euros »

La mesure s’applique aux dons effectués :

• entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020

• et au profit d’organismes en charge de l’aide d’urgence (aide alimentaire, aide au logement, aide médicale, etc.). Celle-ci peut être apportée en France ou à l’étranger si le programme est géré depuis la France.

Rappelons enfin pour les plus généreux, que le surplus donne droit à une réduction de 66 %, dans la limite de 20 % des revenus imposables du donateur. Si le montant des dons dépasse ce plafond, l’excédent est reporté alors sur les cinq années suivantes.

Il n'est jamais trop tard pour bien faire ...

28/05/2020 Une aide d’urgence pour les salariés du secteur privé Find out more
Si la crise vous a plongé dans une situation qui vous empêche de régler vos factures, les caisses de retraites complémentaires Agirc-Arrco peuvent en assumer la charge.

Cette aide est ouverte à l’ensemble des salariés cotisants Agirc-Arrco (y compris les dirigeants salariés) et quelle que soit leur durée de cotisation. Elle est versée en une seule fois, dans un délai d'un mois après la demande et peut monter jusqu’à 1 500 euros selon la situation du demandeur.

Les démarches

Le salarié doit se rapprocher de sa caisse de retraite complémentaire. Pour connaître cette dernière, il suffit de se rendre sur le site de l'Agirc-Arrco, d'y renseigner son nom et son numéro de sécurité sociale.

La demande comprend : un formulaire de demande d’intervention sociale simplifiée (généralement téléchargeable sur le site de la caisse dont vous relevez), une déclaration sur l’honneur qui relate les difficultés financières rencontrées, les trois derniers bulletins de salaire dont au moins l’un présente une baisse de rémunération.

Le dispositif doit se terminer fin juillet mais les caisses n’excluent pas sa reconduction.

En savoir plus sur les actions sociales de l'Agirc-Arcco

27/05/2020 La résidence principale à l’épreuve de la SCI Find out more
Un bien immobilier n’est pas seulement un actif. Il est aussi un toit abritant son propriétaire et éventuellement sa famille. Il perd cette qualité de résidence principale lorsqu’il est détenu par une SCI, ce qui n'est pas sans conséquence ...

La résidence principale bénéficie de la protection de la loi. Une protection qui disparaît si celle-ci devient l’actif d’une société civile immobilière (SCI) et « se transforme » en parts sociales détenues par les associés. Ils ne peuvent alors prétendre aux avantages que la loi accorde à la résidence principale. 5 raisons de conserver personnellement la propriété de son logement.

1. La protection du logement des époux

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

3. Les abattements fiscaux

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

 

1. La protection du logement des époux

Les conjoints ne peuvent décider, l’un sans l’autre, du sort du logement familial, sous peine de nullité de l’acte. A l’inverse, si un seul des époux est associé et gérant de la société, il peut se passer de l’accord de l’autre pour vendre le bien ou lui demander de quitter les lieux.

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

Au décès de son époux, le survivant peut demeurer toute sa vie dans les lieux qui constituaient la résidence principale du couple. Le partenaire de Pacs dispose, lui, d’un droit temporaire au logement qu’il lui permet de rester dans le logement, tout au long de l’année qui suit le décès de son partenaire.

3. Des abattements fiscaux

Les règles de l’impôt sur la succession appliquent un abattement de 20 % sur la valeur du logement lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale, à la date du décès. Avantage qui ne bénéficie pas au détenteur de parts sociales.

L’impôt sur la fortune immobilière prévoit également un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Les associés d’une SCI possédant le logement, ne peuvent y prétendre, comme vient de le confirmer une décision du Conseil constitutionnel du 17 janvier 2020.

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

Par souci d’équilibre dans la conclusion d’un contrat de prêt, le législateur prévoit plusieurs dispositions protectrices de l’emprunteur non professionnel dont la plus connue est le délai de réflexion de 10 jours qui suit l’acceptation de l’offre de prêt. La SCI n’en bénéficie pas.

La SCI ne peut également prétendre au déblocage anticipé de l’épargne salariale d’un associé pour acquérir, construire ou agrandir un bien. Le déblocage anticipé est en revanche possible lorsque le bien constitue la résidence principale de l’épargnant.

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

Les parts sociales de la SCI détenues par l'associé peuvent être saisies lors de l'apurement de dettes professionnelles, contrairement à la résidence principale qui bénéficie automatiquement d'une insaisissabilité.

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Guides

Buying property Guide

Buying property is often akin ti clearing an obstacle course.What precautions should I take?

Selling property Guide

What documents should I provide?As soon I reach an agreement with the buyer, I give the notary documents pertaining to my personal situation...

Estate settlement

One of your relatives has just died.Who inherits? In what proportion? At what cost? You notary is at your service to help you and assist you in any formalities required to seettle the estate...

Practice Areas of the Notaire

Role and Practice Areas of the Notary

A Notaire is a legal specialist with a public authority mission who draws up authenticated contracts on behalf of his clients. He is self-employed.

  • Notaire - a public o­fficer 

A Notaire is a public officer who operates in every area of law including family, property inheritance, asset, company law, countryside law, local authorities, etc.

He acts on behalf of the State and is appointed by the Minister of Justice, and the fact that an instrument is drawn up by a Notaire is a guarantee of its legality and authenticity. All this means that the Notaires are vested with prerogatives of official authority which they receive from the State.
Under the terms of Article 1 of the Order dated 2 November 1945 regarding the status of Notaires, "Notaires are public officers authorised to record any instrument or contract the parties to which are obliged, or may wish, to invest with the type of authenticity associated with public authority instruments".

  • Notaire - a professional for authenticating instruments

The Notaire is empowered to authenticate instruments by affixing his seal and signature. By so doing he officially witnesses the wishes expressed by the signatories and gives hispersonal guarantee regarding the content and date of the instrument. Such instruments then have the legal status of a final judgment. As such, the Notaire is an amicable judge and dispensers of out-of-court justice.

  • Notaire - a self-employed professional

Although he has a public authority, the Notaire operates on a self-employed basis and is responsible for his own office, thereby providing a modern type of public service that costs nothing to the State. He isa self-employed professional who is paid by his clients (and not the taxpayers) on the basis of a rate fixed by the State for the services he provides.
See the page dedicated to the notaire's fee.

  • Notaire - a professional present throughout the country

The Notaire is present throughout the country according to a zoning system worked out by the Minister of Justice to best serve the needs of the population. The Notaire is therefore able to provide a locally-accessible public service focused on legal matters. His office is not subject to "numerus clausus" restrictions which would limit the number of notaires operating at any one time. Instead they are subject to a zoning system which ensures in order to cater to the needs of the population in any given area.
Consult the last figures of the profession.

The location of Civil Law Notary offices is reviewed on an ongoing basis under the supervision of the Central Administration of the Ministry of Justice, known as the chancellerie.

This location review has three objectives:

  • to maintain a locally-accessible public service focused on legal matters,
  • to take account of geographical and population change,
  • to oversee the financial conditions under which the profession is carried out with a view to ensuring quality of service.